楼市2017展望:房价趋稳 房地产长效机制可期

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文章摘要:自2016年“十一”前后各城市密集出台新限购令后,全国楼市出现明显降温,市场逐渐趋于理性。

  自2016年“十一”前后各城市密集出台新限购令后,全国楼市出现明显降温,市场逐渐趋于理性。2016年年底,中央经济工作会议已经给2017年全国房地产市场定下基调,那就是“房子是用来住的,不是用来炒的”,并表示要建立平稳房地产市场的长效机制。

  业内人士认为,随着调控政策的持续收紧,投资性买房需求被有效遏制,2017年房价不会出现大幅上涨,将逐渐趋稳。同时,随着不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等政策的推行,平稳房地产市场的长效机制也将逐步建立。

  投资性买房需求被遏制,房价将趋稳定

  家住北京的王佳莹(化名)至今还在为“9·30”新政之前没有再买一套房而懊悔。“本来准备在2016年再买一套房做投资,可是9月30日以后二套房首付比例提高到70%,实在是拿不出这么多钱。”王佳莹说。

  记者采访多名购房者了解到,很多投资性买房的客户面临着与王佳莹同样的处境。他们大多数名下已经有一套房,但也不得不承认,目前在北京选择投资性买房已经不太划算,因为购买二套房首付比例太高,很多人无力承受。一向看涨北京楼市的中城产联主席陈保存在2016年10月底的一次公开课上也表示,北京城内的房子已经不具备投资价值,并建议粉丝将目光转移到环京区域。不少购房者也告诉记者,现在在北京买房基本都是用来自住,很少用作投资。

  国家统计局数据显示,新政实施后的10月份和11月份,一线城市和热点二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落,房价走势明显趋稳。其中,11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.6%,相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。

  据亚豪君岳会统计数据显示,2016年10月1日~12月26日,北京商品住宅总成交套数为21665,仅占全年的19.1%。

  对此,北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示,“9·30”新政的推出抑制了部分投资性买房需求,2017年将延续这一惯性,这基本上保证了北京房价不会出现2016年上半年的跳涨现象,市场将趋向稳定。

  周毕文还认为,2016年上半年北京房价的过快上涨主要是由于2015年的惯性所致,这与购房者对市场的预期有很大关系。但2017年这种涨势不会再现,因为“9·30”新政以后,市场有所降温,很多购房者都持观望态度,市场预期也不像2015年年底那样被看好,所以“房价猛涨的动力已经不在了”。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,2017年政府将具体落实目前的限购政策,不会出现猛涨的态势。一旦有这种迹象,政府会出台政策进行遏制,此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征。受此影响,2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。

  北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰认为,2017年北京楼市总体将呈现“量大减,价微增”的局面,受投资性买房需求大量减少的影响,北京楼市成交量也会大幅减少,但由于供货量少的原因,价格还是会在平稳中有所上扬。大多数专家也基本持这种观点,他们认为,由于土地供应量持续减少,从长期来看,北京楼市的供求关系依然紧张,房价会平稳上涨。但由于新房供应量少,供求之间不成正比,因此房价还是会平稳上涨。

  2017年政策持续收紧,房地产长效机制可期

  2016年12月14~16日中央经济工作会议召开,针对未来房地产市场的发展,会议明确提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,并表示要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

  事实上,2016年12月,中央及各部门针对房地产方面的调控任务和目标已经有了4次明确表态。在中央经济工作会议之前,中共中央政治局会议就指出,要推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场;12月21日,中央财经领导小组第十四次会议上强调,要规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居;12月26日,住建部部长陈政高在住房城乡建设工作会议上指出,要抓好热点城市防泡沫、防风险工作。千方百计抓好房地产调控,确保房地产市场平稳健康发展;12月29日,住建部网站发布的《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》指出,将不断加强房地产市场调控。

  各地在落实政策方面也已经有所行动。近日,北京市住建委出台了针对现房销售管理的新政,发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》,要求2016年12月30日起,开发商销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案,备案后应在3日内一次性公开销售全部房源,并严格执行明码标价、一房一价,销售价格不得高于申报价格。

  北京市代市长蔡奇在近日的政府工作会议上也公开表态将确保2017年房价环比不增长。针对未来北京楼市,他表示要以建立购租并举住房制度为主要方向,抓紧研究建立长效机制,坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度。

  对于建立平稳房地产市场的长效机制,业内人士表示要综合性、全面性、长期性地来谋划。同策咨询研究部总监张宏伟表示,从目前来看,本届政府上任以来在此方面已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。

  记者梳理国土资源部官网发现,不动产登记制度的制定与施行的基本思路是,2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。张宏伟表示,这个平台形成后,将成为楼市调控制定“差别化”政策依据,也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节。

  张宏伟还认为,“今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出,以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施”。

  但也有业内人士表示,建立房地产市场长效机制并非一朝一夕的事情,其涉及土地财政、体制改革、房产税等诸多方面,要突破许多困难,协调各方的利益,但总体上看,建立房地产市场长效机制是大势所趋,目前的调控只能暂时稳定市场,要想让经济长期健康发展,必须建立房地产市场的长效机制。

  同时,经济学家认为中国经济对房地产的过度依赖也是不合理的,中国人民大学经济学教授杨瑞龙认为,中国经济绝不能一直依靠房地产,现在已经到了十分关键的时刻,必须要多方面扶持民营企业做实体经济,政府也应该激发民营企业的积极性,让资金更多地流向实体经济。

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